법은 범위를 주고, 조례가 값을 정하고, 필지의 경사·임목·표고는 재야 합니다. 건폐율·용적률·경사도·임목축적·표고를 어디서 읽는지, 그리고 전용 부담금과 공장·창고 설립 비용 항목.
필지 카드의 개발 한도 칸에 나오는 숫자는 모두 여기서 온 것입니다. 법 조문은 국가법령정보센터, 조례는 같은 곳의 자치법규 원문으로 이어집니다. 숫자는 조례의 첫 값이고 완화·강화 단서는 원문에 있습니다.
| 알고 싶은 것 | 정하는 법 | 실제 숫자가 있는 곳 | 필지마다 재야 하는 것 |
|---|---|---|---|
| 건폐율 상한 | 국토계획법 §77 · 시행령 §84 (용도지역별 범위) | 시·군 도시계획조례 (범위 안의 값) | 용도지역 — 있음 |
| 용적률 상한 | 국토계획법 §78 · 시행령 §85 | 도시계획조례 | 용도지역 — 있음 |
| 경사도 한도 | 국토계획법 §58 · 시행령 §56 별표 1의2 (개발행위허가 기준) | 도시계획조례 '개발행위허가의 기준' 조 | 평균경사도 — 지형 자료(DEM) 필요, 아직 없음 |
| 임목축적 한도 | 국토계획법 §58 · 시행령 §56 별표 1의2 + 산지관리법 §18 · 시행령 §20 별표 4 | 조례 (시·군 평균 임목축적의 n%) · 산림청 고시 | 임목축적 — 임상도로 가늠, 확정은 현장 조사 |
| 표고 한도 | 국토계획법 §58 · 시행령 §56 별표 1의2 + 산지관리법 §18 · 시행령 §20 별표 4 | 조례 (기준 지반고에서 n m) · 산지관리법 (산 높이의 50%) | 표고 — DEM |
| 산지 전용 가부 | 산지관리법 §14 · §18 | 시행령 별표 4 (경사 25°, 임목 150%, 표고 50%) | 보전/준보전 산지 구분 — 토지이음 |
| 농지 전용 가부 | 농지법 §32 (진흥구역 행위제한) · §34 | 농림축산식품부 지침 | 농업진흥지역 여부 — 있음 |
| 공장 입지 가부 | 산업집적법 §13 · 국토계획법 시행령 별표 (용도지역별 허용 건축물) | 조례 별표 · 성장관리계획 | 성장관리계획구역 여부 — 토지이음 |
국토계획법 시행령 §84·§85 가 용도지역마다 상한 범위를 정하고, 시·군 도시계획조례는 그 안에서 값을 고릅니다. 비도시 지역은 대개 상한 그대로 씁니다. 아래 표는 화면이 쓰는 표 그대로입니다 (자료가 안 오면 비어 있습니다).
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 범위 |
|---|---|---|
| 불러오는 중… | ||
| 경우 | 완화 | 근거 |
|---|---|---|
| 계획관리지역 안 성장관리계획구역 | 건폐율 50% · 용적률 125% 까지 | 국토계획법 §75조의3 · 시행령 §84·§85 |
| 계획관리지역 안 산업·유통개발진흥지구 | 건폐율 60% 까지 | 시행령 §84 |
| 지구단위계획구역 (산업·유통형) | 건폐율 60% · 용적률 150% | 시행령 §84·§85 |
| 자연취락지구 | 건폐율 60% 까지 (조례) | 시행령 §84 |
국토계획법 시행령 개정(2021-01-26 공포, 3년 유예)으로 계획관리지역의 공장·제조업소는 성장관리계획이 수립된 구역에서만 허용됩니다 (별표 20). 계획관리 땅에 공장을 지을 수 있느냐를 가르는 첫 질문이라, 건폐율보다 먼저 봐야 합니다. 구역도와 시행일은 시·군 고시(토지이음 '기타' 칸)에서 확인하세요.
전국 도시계획조례의 건폐율·용적률(비도시·녹지)과 개발행위허가 기준(경사도·표고·입목축적)을 정규식으로 뽑은 첫 값입니다. 자치구·행정시·세종은 광역시·도 조례를 따릅니다. 원문 단추를 누르면 국가법령정보센터의 그 조례로 갑니다.
조례 표를 불러오는 중입니다.
두 법이 겹칩니다. 지목이 임야면 산지관리법이 먼저, 그 위에 시·군 조례의 개발행위허가 기준이 다시 얹힙니다. 둘 중 엄한 쪽이 이깁니다.
| 항목 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 평균경사도 | 25° 이하 | 조례로 강화 가능 (완화는 안 됨) |
| 임목축적 | 시·군 평균의 150% 이하 | 헥타르당 ㎥. 산림청 '시군구별 평균 임목축적' 고시 |
| 표고 | 해당 산지 높이의 50% 미만 지점 | 산자락 기준으로 잽니다 |
| 보전산지 | 원칙 전용 불가 | 공익용·임업용 예외 목록. 토지이음 '보전산지' 표기 |
| 활엽수림 | 50년생 이상 활엽수 50% 이상이면 불가 | 임상도 영급으로 가늠 |
시행령 §56 별표 1의2 는 "조례로 정하는 기준"이라고만 하고, 값은 도시계획조례 '개발행위허가의 기준' 조에 있습니다. 위 조례 찾기에서 내 시·군 값을 보세요. 안성시는 경사도 25° 미만, 입목축적 시 평균의 150% 미만이고 표고 기준은 없습니다 (안성시 도시계획조례 §20).
| 지목 | 가부 | 부담금 산식 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 전·답·과수원 | 농업진흥구역 — 농업 시설 외 원칙 불가 → 공장·창고 불가 | — | 농지법 §32 |
| 농업보호구역 — 소규모 제한적 허용 | — | 농지법 §32 | |
| 진흥지역 밖 — 농지전용허가 → 가능 | 농지보전부담금 = 개별공시지가 × 30% (㎡당 상한 50,000원) × 전용면적 | 농지법 §38 · 시행령 §53 | |
| 임야 | 보전산지(임업용·공익용) — 원칙 불가, 예외 목록 | — | 산지관리법 §12 |
| 준보전산지 — 산지전용허가 → 가능 | 대체산림자원조성비 = (산림청 고시 단가 + 개별공시지가 × 1%) × 전용면적 · 복구비 예치(반환) | 산지관리법 §19 · §38 |
둘 다 필지 카드의 개별공시지가로 바로 계산됩니다. 예) 개별공시지가 150,000원/㎡ 농지 3,000㎡ → 30% = 45,000원/㎡ → 농지보전부담금 1.35억원. 고시 단가와 감면(산업단지·중소기업 창업 등 50~100%)은 04 · 건축 가능 조건에 있습니다.
◎ 화면 자료로 계산됨 ○ 조례·고시 표 하나면 됨 △ 사업자가 넣어야 함
| 구분 | 항목 | 산식 · 기준 | 근거 | |
|---|---|---|---|---|
| 전용 | ||||
| 전용 | 농지보전부담금 | 개별공시지가 × 30% (≤ 5만원/㎡) × 전용면적 | 농지법 §38 | ◎ |
| 전용 | 대체산림자원조성비 | (고시단가 + 공시지가 1%) × 전용면적 | 산지관리법 §19 | ◎ (단가 ○) |
| 전용 | 산지복구비 예치 | 고시 단가 × 훼손면적 (준공 뒤 반환) | 산지관리법 §38 | ○ |
| 부담금 | ||||
| 부담금 | 하수도원인자부담금 | 오수발생량(㎥/일) × 단가(원/㎥). 오수량은 건물 용도·연면적으로 (환경부 산정기준 고시) | 하수도법 §61 · 시 하수도 사용조례 | ○ + △ |
| 부담금 | 상수도원인자부담금 | 계량기 구경별 정액 또는 급수량 × 단가 | 수도법 §71 · 시 수도급수조례 | ○ |
| 부담금 | 개발부담금 | (종료시점 지가 − 개시시점 지가 − 개발비용 − 정상지가상승분) × 25% (계획입지 20%). 대상 면적은 비도시 1,650㎡ · 도시 990㎡ 이상 (확인) | 개발이익환수법 §5 · §13 | ◎ 판정 · △ 금액 |
| 부담금 | 기반시설설치비용 | 기반시설부담구역 안에서만 | 국토계획법 §68 | ○ |
| 부담금 | 교통유발부담금 | 도시교통정비지역 안 연면적 1,000㎡ 이상 | 도시교통정비촉진법 §36 | ○ |
| 세금 | ||||
| 세금 | 취득세 (토지) | 4% (농지 3%) + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% | 지방세법 §11 | ◎ |
| 세금 | 취득세 (건물 신축) | 2.8% + 농특세 0.2% + 교육세 0.16% | 지방세법 §11 | ◎ (공사비 △) |
| 세금 | 취득세 중과 | 과밀억제권역 안 공장 신·증설 3배. 성장관리권역(안성 등)은 해당 없음 | 지방세법 §13 · 수도권정비계획법 | ◎ |
| 세금 | 재산세 (토지) | 공장용지 분리과세 0.2% (비도시) · 별도합산 0.2~0.4% | 지방세법 §111 | ◎ |
| 세금 | 재산세 (건물) | 0.25% (주거지역 안 공장 0.5%) + 도시지역분 | 지방세법 §111 | ◎ |
| 세금 | 양도세 · 부가세 | 매도 시 · 건물분 | △ | |
| 인허가 | ||||
| 인허가 | 개발행위허가 (측량·설계·토목) | 면적·지형 따라 ㎡당 수천~수만원 | △ | |
| 인허가 | 공장설립승인 | 제조시설 500㎡ 이상 | 산업집적법 §13 | △ |
| 인허가 | 소규모 환경영향평가 | 계획관리 10,000㎡ · 보전관리 5,000㎡ · 농림 7,500㎡ 이상 | 환경영향평가법 §43 | ○ (면적 판정 ◎) |
| 인허가 | 재해영향평가 등 협의 | 개발행위 5,000㎡ 이상 | 자연재해대책법 §4 | ○ |
| 인허가 | 교통영향평가 | 대규모 (창고 연면적 3만㎡ 등) | 도시교통정비촉진법 §15 | ○ |
| 공사 | ||||
| 공사 | 토목 (절·성토·옹벽·배수) | 경사·표고에서 나옵니다 — DEM 이 있어야 가늠 | △ | |
| 공사 | 건축 | 창고 ㎡당 100~150만원 · 공장 150~250만원 (2025년 대략) | △ | |
| 공사 | 진입도로 · 전기 · 상하수 인입 · 오수처리시설 | 하수처리구역 밖이면 오수처리시설 필요 | △ | |
